只怪孪生姐妹长太像？冒名处分房产的民事法律问题 | 法官说

孪生兄弟姐妹相貌相似是难得的人生体验。但如果假冒另一方，从事违法犯罪或有悖公序良俗的行为，则不仅会使亲情受损，还需要承担相应的法律责任。

今天申研带大家分析一起姐姐冒充妹妹出售房产案例的民事法律问题。

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假冒孪生姐姐卖房

陈美美与陈丽丽是孪生姐妹。上海市某区系争房屋系原告陈美美所有，由其母实际居住。被告陈丽丽因吸毒和赌球欠债欲以其妹陈美美所有的房屋换取钱款。陈丽丽到上海市公安局某分局办理了署名为“陈美美”而照片是其本人的临时身份证，又向其母谎称因拍二代身份证需要户口簿，在从橱柜中取户口簿时，将陈美美的房产证窃走。

随后，陈丽丽在朋友洪某介绍下，假冒陈美美的名义与李某、齐某就系争房屋签订买卖合同，售价115万元。双方办理了系争房屋过户登记手续。后原告陈美美得知被告陈丽丽冒其名义将系争房屋出售，遂起诉要求确认合同无效，返还房屋。李某、齐某则主张应适用善意取得。

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冒名处分可类推适用无权代理

冒名处分外在特征是，行为人通过伪造身份证件，或找相像之人冒充真实所有权人，使相对人误信其就是真实权利人；行为人处分不动产使用的是真实权利人的名义；行为人对不动产没有所有权和处分权。该行为在形式外观和法律特征方面与无权代理、无权处分有相似之处。

对于冒名处分，法律虽然没有明确规定，但可以通过法律解释的方法，从可供选择的现有规范中类推适用。如本案中陈丽丽到公安机关申领虚假的临时身份证，采用自己的照片（陈美美的名字），并窃取陈美美的房产证，对外宣称自己就是陈美美。而从冒名处分的法律要素、形式外观和权利外观来看，该行为更接近于无权代理。因此，冒名处分行为人援引被冒名人的名义，从名与实的分离来看，仍在代理制度涵射范围之内，得类推适用无权代理法律规范。

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冒名处分不适用善意取得

善意取得制度要解决的核心问题是在无权处分情况下的权利归属问题，即行为人虽然对不动产没有处分权，但相对人仍能基于善意取得不动产的所有权。善意取得制度违背了原权利人的意志，导致所有权消灭，是对民法意思自治基本原则的直接背离，因此需要充分的正当价值和规范基础。

司法实践中，行为人假冒房屋权利人名义与买受人签订房屋买卖合同的情况下，房屋权利人并无交易房屋的意思表示，双方之间并不存在房屋买卖的合意，故房屋权利人主张合同无效的，人民法院应予支持。

买受人主张善意取得的，人民法院不予支持。理由是善意取得制度的本质是以牺牲财产静态的安全来换取财产动态的安全，其理论基础在于物权的公示公信原则，即在不动产登记错误时，仍为第三人对不动产登记簿虚假权利外观的信赖提供适度保护，以保障交易秩序的安全。

但在冒名处分房屋过程中，买受人是基于行为人的欺骗行为，误以为是权利人出售房屋，故买受人是对交易主体身份的误信而不存在对虚假权利外观的信赖保护的基础事实，因而不能适用不动产善意取得制度。（倾向性意见参见：上海高院《房地产审判适法统一研讨会综述》[2014]18号）

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冒名处分的法律效果

在民事法律效果方面，冒名行为人和相对人之间签订的合同，按照合同约定主体是被冒名人（陈美美）和相对人，而被冒名人并未就该合同作出过任何意思表示，故冒名处分合同无效。其处分不动产的行为，则因为没有处分权，也未得到所有权人的追认，归于无效。

冒名处分得类推适用无权代理的规定，未经被代理人追认，则对被代理人“不发生法律效力，由行为人承担责任。”结合冒名处分具体特征，被冒名人、冒名行为人和相对人法律关系如下。

冒名处分人对被冒名人造成损害时，承担的责任不是合同责任，而是侵权责任，因为在未获得追认的情况下，双方之间既不存在实质上的代理关系，也不存在合同关系。

如果相对人明知冒名行为人系假冒而与之串通，损害被冒名人利益的，应承担连带责任。此外，冒名行为人盗用、冒用他人姓名，造成损害的应当认定为侵犯姓名权的行为。

撰稿 | 申　研

编辑 | 朱晶晶

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